대출규제 밖 현금부자, 시세차익을 노린 다주택자 등 부동산 탈세혐의자 127명 자금형성과정 철저히 검증

안녕하십니까? 자산과세국장 오상훈입니다.

'대출 규제 밖 현금부자, 시세차익을 노린 다주택자 등 부동산 탈세혐의자 127명, 자금 형성 과정 철저히 검증'에 대한 브리핑을 시작하겠습니다.

1페이지를 봐주시기 바랍니다. 먼저, 추진 배경입니다.

주택시장은 지난해부터 서울·수도권 일부 선호 지역 및 고가주택 중심으로 상승세가 이어지며 지역별·가격대별 양극화 현상은 여전히 지속되고 있습니다.

특히, 다주택자 양도세 중과가 재개된 이후 증가했던 매물이 감소하며 가격 상승 기대감이 확산되는 등 시장 불안 요인이 커지고 있습니다.

이런 상황에서 대출 없이 현금으로만 부동산을 취득하는 이른바 '현금부자' 거래가 확인되고 있으며, 대출 규제를 우회하고자 부모로부터 고액 자금을 차용하는 '부모찬스' 거래도 증가하고 있습니다.

이 같은 거래는 신고되지 않은 소득으로 조성된 현금을 활용하였거나 증여 사실을 채무로 위장하려는 이른바 '꼼수증여'에 해당할 수 있어 탈세 우려가 제기되고 있으며, 실제 관련 탈세 의심 사례도 꾸준히 확인되고 있습니다.

부동산 거래 과정의 불법·탈세행위는 조세 정의를 심각하게 훼손하는 한편, 청년과 서민들에게 상대적 박탈감을 주어 사회적 갈등을 유발합니다.

또한, 탈세 목적의 거짓계약, 차명거래 등 비정상적인 거래 행태가 거래 질서를 교란하여 부동산 시장의 투명성·건전성을 저해합니다.

아울러, 투기수요를 유인하여 과도한 자금이 비생산적 자산인 부동산에 몰리게 하는 등 경제 전반을 왜곡시키고 성장 기반도 약화시킵니다.

자료 2페이지입니다.

이에 국세청은 어떤 유형의 탈세도 용납하지 않겠다는 일관된 기조를 바탕으로 부동산 탈세에 모든 역량을 집중해 강력 대응할 것입니다.

특히, 시장 불안정을 초래하는 투기성 거래와 부의 이전을 위한 편법적인 자금조달에 대해서는 가용한 조직과 인력을 최대한 활용해 조사 대상을 대폭 확대하는 등 자금출처 검증을 한층 강화할 방침입니다.

세부 추진 내용입니다.

국세청은 강남4구, 마·용·성 등 주요 선호 지역뿐만 아니라 최근 거래가 집중되며 가격이 상승하고 있는 서울 비강남권 지역·경기도 일부 지역의 거래 동향도 면밀히 모니터링하고 있으며, 국토교통부로부터 실시간 공유받는 자금조달계획서를 토대로 소득·재산 내역 등 다양한 자료와 연계하여 탈루 혐의를 정밀 분석하고 있습니다.

이번 조사에서는 최근의 시장 상황 변화를 고려해 탈세 검증이 필요한 거래 유형을 선별하고, 탈루혐의자 총 127명을 조사대상자로 선정하였습니다.

자금출처를 확인하는 과정에서 사업소득을 누락하거나 법인자금을 유출해 주택 취득자금에 사용한 것으로 의심되는 경우 관련 사업체까지 범위를 확대해 조사할 계획입니다.

또한, 조사 과정에서 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 조세를 포탈한 사실이 확인되는 경우 조세범처벌법에 따라 수사기관에 고발하여 마땅한 처벌이 이루어질 수 있도록 단호히 조치할 것입니다.

이번 조사대상자의 주택 취득 규모는 대략 3,600억 원에 달하며 탈루 금액은 1,700억 원에 이르는 것으로 추정됩니다.

자료 3페이지입니다.

이번 세무조사의 선정 유형은 다음과 같습니다.

첫 번째 유형은 대출 규제 영향을 받지 않는 현금부자, 사인 간 채무 과다자입니다.

대규모 현금을 동원하여 고가 아파트를 취득하였으나 뚜렷한 신고소득이 확인되지 않는 등 자금출처가 불분명한 사례가 포착되고 있습니다.

자금 형성 과정에서 사업소득을 은닉하거나 부모로부터 편법 증여받은 사실이 있는지 끝까지 추적·확인할 것입니다.

또한, 대출 규제로 금융기관 대출이 어려워지자 부모 등 친인척으로부터 고액의 자금을 차용하거나 특수관계가 있는 법인으로부터 자금을 빌려 주택을 취득한 사례도 확인되고 있습니다.

상환 능력에 비해 고액의 자금을 차용하며 형식상 차용증만 작성한 경우 사실상 증여한 것은 아닌지 보다 엄격한 잣대로 확인할 계획이며, 채무로 확인되는 경우에도 부채 사후관리를 통해 채무를 본인이 상환하였는지, 이자 등을 적정하게 신고하였는지 상환 시점까지 관리할 것입니다.

두 번째 유형은 시세차익을 노리고 고가 아파트를 취득한 다주택자입니다.

소득·재산 대비 과도한 자금을 동원하고 실거주가 아닌 시세차익을 목적으로 다주택을 취득·보유하고 있는 탈세혐의자를 조사 대상으로 선정하였습니다.

탈세 의심 자금으로 이루어진 투기성 다주택 취득에 대해서는 취득 당시의 자금원천뿐만 아니라 소득 신고, 자산 증가, 가족 간 자금이전 등 재산 형성 및 자금 흐름 전반을 면밀히 살펴볼 계획이며, 편법적인 방법으로 재산을 축적한 것은 아닌지 탈세 여부를 철저하게 조사할 것입니다.

세 번째 유형은 시장 과열 조짐이 나타나는 가격 상승 지역 주택 취득자입니다.

최근 성북구, 강서구 등 서울 비강남권 지역과 광명시, 구리시 등 경기도 일부 지역에서 가격 상승세가 이어지며 시장 과열 우려가 커지고 있습니다.

자료 4페이지입니다.

국세청은 해당 지역에 대해 거래 동향 및 가격 변동 흐름을 면밀히 살펴보고 있으며, 단기간 주택가격이 급등한 지역에서 주택을 취득하며 탈세하는 사례가 있는지 집중 모니터링하고 있습니다.

탈루 정황이 확인될 경우 신속히 분석하여 즉시 조사 대상으로 선정하는 등 시장 상황에 편승한 투기·탈세행위에 대해 적시 대응할 방침입니다.

네 번째는 30억 이상 초고가 주택 취득자입니다.

최근 강남3구, 마·용·성의 초고가 아파트는 일부 가격 조정에도 불구하고 선호 입지의 경우 여전히 고가 거래가 이어지고 있습니다.

초고가 주택 취득 거래는 자금조달 구조가 복잡하고 고액 자금이 동원되는 특성상 소득 누락, 편법 증여 등 변칙적 자금조달 가능성이 큰 만큼 취득 자금의 원천과 재산 형성 과정에 대해 보다 면밀하게 검토할 필요가 있습니다.

이에 30억 이상 초고가 주택에 대해 전수 검증을 진행하고 있으며, 지난해 10월 1차 조사에 이어 추가 세무조사를 이어나갈 것입니다.

국세청은 '탈세는 반드시 적발되어 그에 상응한 대가를 치르게 된다'는 인식이 시장에 확고히 정착될 때까지 부동산 거래 과정의 탈세 행위에 대해 모든 수단을 동원해 강력한 대응을 할 계획입니다.

시장 상황 변화에 따라 거래 유형 및 탈루 행태도 크게 달라지는 만큼 거래 동향 및 탈세 정보 수집을 한층 강화하고, 탈세 위험이 높은 이상거래는 적시 포착하여 탈세가 확산되지 않도록 초기 단계부터 적극 차단할 것입니다.

특히, 다주택 중과유예 종료로 우려가 제기되고 있는 변칙 증여, 우회 거래 등 편법을 이용한 세금 회피 시도는 예외 없이 적발하고, 부당 가산세 부과 등 더 큰 세 부담을 치르도록 해 탈세 유인을 원천 차단할 것입니다.

자료 5페이지입니다.

또한, 사업자대출을 유용해 고가 아파트를 취득한 자에 대해 상반기 자진시정 후 하반기부터 전수 검증을 실시할 예정이며, 대출금 부당 유용에 따른 탈세뿐만 아니라 사업체 전반의 탈루 여부를 철저히 확인할 예정입니다.

아울러, 국무조정실이 주관하는 부동산 불법행위 대응협의회를 통해 국토교통부, 경찰청 등 관계기관과도 긴밀히 소통하여 부동산 불법·탈세행위에 대해 범정부적 역량을 결집해 공동 대응할 방침입니다.

다음은 자료 6페이지, 세무조사 선정 사례입니다.

먼저, 사례 1번입니다.

고액자산가인 부친으로부터 현금을 증여받아 고가 아파트를 대출 없이 전액 자기자금으로 취득하고 신고하지 않은 사례로, 증여세 탈루 혐의에 대해 조사할 예정입니다.

7페이지, 사례 2번입니다.

30대 초반인 사회초년생이 허위로 차용증을 작성하고 부친으로부터 현금을 증여받아 아파트를 취득한 사례로, 증여세 탈루 혐의에 대해 조사할 예정입니다.

8페이지, 사례 3번입니다.

2주택을 보유하던 다주택자가 부모에게 편법 증여받아 고가 아파트를 취득하고 신고하지 않은 사례로, 증여세 탈루 혐의에 대해 조사할 예정입니다.

9페이지, 사례 4번입니다.

사업소득을 신고 누락한 자금으로 가격 상승 지역의 고가 아파트를 취득한 사례로, 본인뿐만 아니라 관련 사업체까지 철저히 조사할 예정입니다.

10페이지, 사례 5번입니다.

본인이 운영하는 병원의 현금 매출을 누락한 자금과 부모로부터 증여받은 현금으로 초고가 아파트를 취득한 사례로, 증여세 및 소득세 탈루 혐의에 대해 조사할 예정입니다.

이상으로 브리핑을 마치겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다.

[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 작년 10월에 104명 조사하셨었는데 그때 혹시 결과가 좀 나왔는지, 어느 정도 추징이 됐다든지, 그런 내용 좀 간단히 말씀 부탁드리겠습니다.

<답변> 일부 지금 마무리되지 않은 부분이 있어서요. 지금 집계를 하고 있는 중이고, 해당 사례에 대해서도 결과를 나중에 발표할 예정입니다.

<질문> 안녕하세요? 주택 취득 규모 3,600억 원에 탈루 금액이 1,700억 원이면 별로... 탈루 추정되는 게 거의 절반이란 얘기잖아요. 기간이 어떻게 되나요?

<답변> 네?

<질문> 이 기간이 어떻게 되나요? 이 조사 대상자들이 취득한.

<답변> 조사 대상 기간을 말씀하시는 거죠? <질문> 네.

<답변> 그거는 우리 과장님이 한번 설명하실 겁니다.

<답변> (오은정 부동산납세과장) 일단 여기에 나왔던 조사 사례들은 대부분 2024년도에 거래가 되었던, 취득되었던 그런 내용들이고요. 지금 이 탈루 금액은 대부분 편법 증여와 관련된 것인데요. 그때 당시에 있었던 주택 취득 자금 중에서 일부 부족했던,

<질문> 그럼 2년 전인가요? 이 3,600억 원과 1,700억 원은.

<답변> (오은정 부동산납세과장) 3,600억 주택 취득 규모가 그렇습니다.

<질문> 그러니까,

<답변> (오은정 부동산납세과장) 탈루 금액은 1,700억 원 정도고요.

<질문> 그러니까 이 주택 취득 규모가 어디서, 언제부터 언제까지 따졌는데 3,600억 원이 되는지.

<답변> (오은정 부동산납세과장) 이거는 그때 당시에 가지고 있던 주택들 규모입니다.

<질문> 그때 당시라고 하면 2024년을 말씀하시는 건가요?

<답변> (오은정 부동산납세과장) 그렇습니다.

<질문> 2년 전이라는 말씀이시죠? <답변> (오은정 부동산납세과장) 네.

<질문> 왜냐하면 지금 이 그래픽을 봐도 사실 이 내용은 올해 최근에 이렇게 있으니까 최근의 사례 3을 봐도 가격 상승 지역 이렇게 해서 지금 현상을 말하고 있는데 그래픽을 봐도 다 자기자금, 사인 간 채무 취득 건수 비중 이런 게 다 작년이고 이 과거의 데이터로 지금을 이야기하는 건...

<답변> 기자님, 제가 설명을 드리겠습니다. 저희 세무조사 특성상 과세 기간이 도래해야 조사를 할 수가 있거든요. 그러니까 저희가 조사 대상으로 삼는 거는 작년일 수밖에 없고요. 문제는 작년 10월부터 현 정부 출발하면서 부동산 경기가 불안정해졌지 않습니까? 그래서 일단은 시작 지점을 그때로 할 수밖에 없다는 사항을 말씀드리고요.

향후에도 저희가 계속 신고가 들어오는 사항에 대해서는 계속 체크하고 있기 때문에 그 부분에 대해서는 저희 세무조사 특성이 그럴 수밖에 없다는 걸 말씀드릴게요. 왜냐하면 항상 조사는 과세 기간이 도래한 이후에 할 수 있기 때문에 생각하시기에는 '왜 즉시 못 하지?'라고 생각하실 수 있는데,

<질문> 즉시 못 하는 게 아니라 여기에 써 놓은 거는 지금 우리가 추정하고 있는 게 이렇게 돼서 조사를 하겠다, 라고 이해할 수 있으니까 말씀드리는 겁니다. 이거는 과거의 시점이라는 말씀이시죠?

<답변> 네, 그건 맞습니다.

<질문> 그리고 두 번째는 유형 이렇게 나눠주신 건 좋은데 이분들이 대출 밖 현금부자, 시세차익 노린 다주택자 이런 분들이, 이렇게 한 사람 중에 탈세혐의자가 문제가 된다는 거죠? 왜냐하면 대출규제 밖의 현금부자면 이게 미소득신고로 인해서 현금을 많이 가지고 있으면 문제가 되는데 사실 대출규제 밖 현금부자가 죄나 잘못은 아니지 않습니까?

<답변> 네, 맞습니다.

<질문> 그런데 이 제목이나 아니면 여기 유형을 보면 되게 대출 규제 밖에 있는 현금부자들을 다 대상으로 하는 것처럼 보여요. 그러니까 이 규정을 좀 정확하게, 이렇게 있는 분들 중에 탈세혐의자를 127명 지정했다는데 이 지정 기준도 그럼 언제부터 언제까지인지 알 수 있을까요?

<답변> 그러니까 현금부자 지정 기준을 말씀하시는 건가요?

<질문> 현금부자도 그렇고 사실 유형3의 시장 과열 조짐이 나타나는 가격 상승 지역은 성북구나 강서구 같은 거는 사실 지금 전설... 전·월세 대란 때문에 전·월세에서 쫓겨나서 외곽 지역으로, 물론 서울이 다 토지거래허가제 지정 대상이지만 그렇게 가서 구매를 하는, 어떻게든 끌어와서 구매하는 사람도 있는데 유형3에서 시장 과열 조짐이 나타나는 가격 상승 지역 주택 취득자는 다 대상이 되는 것처럼 보여서.

<답변> 그건 아닙니다. 지금 조사 대상이 127명이고요. 저희 127명에는 각 유형별로 한 30명 내외 정도가 되거든요. 그리고 그 사람들은 저희가 봤을 때 자기 사업소득이나 내지는 증여를 할 때도 합법적인 방법은 안 했다, 라는 여러 가지,

<질문> 이분들이 그 행위를 한 때는 언제부터 언제까지로 대상이.

<답변> 행위 시점이요? 행위 시점 같은 경우에는 2024년 이후 거래부터 포함해서 증여 같은 경우는 증여 시점부터 3개월 이내에 신고를 하게 돼 있거든요. 그러니까 연초까지 되는 거는 저희가 다 포함해서 검증을 한 것입니다.

<질문> 그러면 이 대상이 되신 분들은 2024년 거래부터 최근까지 거래에 대해서,

<답변> 네, 맞습니다. <질문> 이해를 하면 된다는 말씀이시죠? <답변> 네, 맞습니다. <질문> 네, 알겠습니다.

<질문> 궁금한 게 하나 있는데요. 부동산 탈세혐의자 127명 선발... 선별을 하셨는데 이 중에 사례별로 각각 몇 명씩인지 좀 알려주실 수 있으실까요?

<답변> 정확한 숫자는 좀 그렇고요. 각 사례별로 한 30명 내외 정도가 된다고 말씀드리겠습니다.

<질문> 그리고 하나 더 여쭙겠는데요. 투기 탈세 관련해서 세 부담 관련해서 대응을 좀 하실 텐데 가중 가이드가 좀 있으실지 그것도 좀 궁금합니다.

<답변> 그러니까 중과유예가 종료됐기 때문에 세 부담이 20~30% 정도 늘어나게 되는 것도 있고요. 그다음에 저희가 제때 신고를 안 했거나 되지 않으면 부당 가산세가 부과됩니다. 그러면 최고 40%까지 추가로, 자기가 내야 될 세금에 추가로 부담하니까 가중이 굉장히 세지게 되는 측면도 있고, 보도자료에도 말씀드렸다시피 그 행위가 사기 기타 부정한 행위에 해당한다면 조세범 범칙까지도 처리할 수 있도록 지금 저희가 검토하고 있습니다.

<질문> 부당 가산세를 가장 크게 물게 될 사례 중에, 담아주신 사례 중에 가장 크게 물게 될 사례가 있는지도, 어느 정도 가산세 규모인지 혹시 예를 들어 주시면 감사하겠습니다.

<답변> 실무적인 측면이니까 저희 과장님이 답변 주실 겁니다.

<답변> (오은정 부동산납세과장) 가산세 같은 경우에는 사실 사실판단 사안입니다. 부당 가산세 40%의 적용은 사기 기타 부정한 행위, 신고를 어렵게 했던 그런 행위들이 있을 때 하는 것인데 지금 저희가 분석한 상태에서는 가산세가 어느 정도 부과될지 파악하기가 어렵습니다. 그렇기 때문에 그건 조사가 진행돼 봐야지 알 수 있을 것 같습니다.

<질문> 저도 자료 보다 좀 헷갈려서 그런데, 그럼 사실 대출 규제, 15억 대출 규제 이런 게 지난해부터 본격화된 건데 아까 말씀하신 대로 과세기간 도래 시점이나 이런 것들을 고려했을 때는 그러면 대출 규제를 우회하고자 고액 자금을 증여를 받아서 이렇게 했다, 라기보다는 그 대출 규제와 무관하게 사실 이런 유인은 늘 있고, 그렇게 봐야 되는 것 아닌가요? 그러니까 좀,

<답변> 그러니까 대출 규제가 있기 때문에 그런 유인이 더 커질 수 있다는 걸 말씀드리고요. 항상 자기가 자금을 조달할 때 부족자금에 대해서는 증여를 해주거나 아니면 다른 사업소득에서 탈루를 해서 누락하거나 그런 가능성이 있는데 대출 규제를 하게 되면 그 가능성이 더 커질 수 있기 때문에 그 부분을 저희가 더 중점적으로 들여다보는 것입니다.

<질문> 다른 건 아니고요. 어차피 이게 크게 고액 아파트들이 많은데 특정할 수는 없는데 사례별 지역은 좀 알려주셨으면 좋겠어요. 양호한 학군지, 사실 교육 여건이 양호한 학군지가 몇 개 없긴 한데 사례 1번, 사례 2번, 사례를 쭉, 지역은 명시해 주셨으면 감사하겠습니다.

<답변> 그러면 사례 1번 현금부자 같은 경우에는 학군지기 때문에 강남 쪽이라는 거 말씀드리고요. 그다음에 두 번째 사례 같은 경우에는 강남권 신도시 지역 하면 어디인지 대충 다 아실 것 같으신데요, 말씀 안 드려도.

그리고 사례 3번. <질문> ***

<답변> 아니요, 사례 3번은 이게 마·용·성 지역이라는 거 말씀드릴게요. 그리고 사례 4번은 이 부분은 강북 지역에서 제일, 마·용·성 외 지역인데 한강변에 있는 구라는 걸 말씀드리겠습니다. 마·용·성 빼고 한강 구라고 하면 대충 짐작하지 않을까 싶습니다.

여기 초고가 주택은 다들 아시다시피 강남 3구 중의 하나라고 이해하시면 될 것 같습니다.

<질문> 자료를 보다가 궁금한 게 하나 생겨서, 사례 2번 보면 이게 결국 차용증, 허위 차용증을 쓰고 10여억 원을 차입해서 아파트를 구매한 게 문제가 되는데 우리 지금 차용증을 허위로 판단하는 게 부친의 사망 시점을 상환 기한으로 하고 이자도 상환 시점에 일괄 지급하고 이렇게 말씀을 하셨는데, 이게 그런데 차용증이 허위이냐, 아니냐는 우리 국세청이 판단하시지는 않을 것 같고, 그렇죠? 이게 그런데 허위여야 우리가 이게 불법 증여가 되는 거잖아요, 증여세를 탈루하는. 그럼 이 허위 판단은 우리 국세청이 조사하시면서 어디와 공조하셔서 이 판단을 받으시나요?

<답변> 사인 간 사실 채권·채무 관계는 저희가 조사 전에는 알 수가 없는 상황이고 조사를 해 보면 자금 흐름이 나오지 않습니까? 실제 이자를 지불했는지, 이자를 또 이렇게 무기한적으로, 매번 정기적으로 지급해야 되는데 정기적으로 지급이 안 되는 경우도 있고, 그다음에 만기 같은 경우에도 사실 만기가 특정이 돼야 되는데 아까 말씀하신 대로 부모님 사망 시점까지 대출해 줬다, 그러니까 돈을 대여해 줬다, 이렇게 되기 때문에 사실상 공증받기 전에는 저희가 공유라기보다는 저희가 세무조사를 실시해 봐야지 알 수 있는 게 많습니다.

그리고 세무조사 실시하고 난 다음에 정당한 채권·채무 관계다, 그러면 실제 나중에 채무 관계를 정산을 어떻게 했는지에 대해서 채무 사후관리로 해서 저희가 계속 지속적으로 관리하고 있습니다.

<질문> 제가 궁금한 건 정당한 채무 관계이다, 아니다를 어느 기관에서 어떻게 판단하는지가 좀 궁금한데.

<답변> 기본적으로 저희가 판단하고 있습니다.

<질문> 그래요? 국세청에서 판단이 가능한 겁니까?

<답변> 네. <질문> 알겠습니다.

<질문> 오늘 이렇게 조사에 착수하신다고 5월 19일에 발표하셨는데요. 이분들에 대한 대체적인 1차 조사 결과든 2차 조사 결과든 그 발표도 해야 하지 않으실까 싶은데 그 계획은 있으신가요?

<답변> 조사 결과는 시장 상황에 따라서 저희가 아직 집계 중이기... 아까 말씀드린 대로 일부 남아 있는 미진한 부분이 좀 있어서 그 부분대로 정산이 되면 시장 상황 시점이라든가 여러 가지 상황을 감안해서 발표할 계획은 있습니다. 근데 언제라고 딱 말씀드리기는 곤란한 부분이 있다는 거를 말씀드리겠습니다.

시기적으로 언제 딱 해야 되겠다, 라는 건 아직 없고요. 그 부분에 대해서 필요성은 알고 있는데 아직 집계는 되지 않았습니다.

<답변> (사회자) 그럼 오늘 브리핑은 이쯤에서 끝내도록 하겠습니다. 모두 수고 많으셨습니다. 감사합니다.

<답변> 감사합니다. <끝>