서울 주거 시장의 흐름이 빠르게 바뀌고 있다. 전세 중심이던 국내 임대차 시장은 월세 중심 구조로 재편되고 있고, 그 변화의 한가운데에 코리빙(Co-Living)이 자리 잡고 있다. 단순히 작은 방을 공유하는 형태를 넘어, 운영·서비스·커뮤니티를 결합한 새로운 도시형 주거 자산으로 진화하는 모습이다.
알스퀘어가 발간한 ‘2026 서울 코리빙 마켓 리포트: 소유를 떠난 거주, 머무름을 바꾸다’는 이런 변화를 수치로 보여준다.
서울 코리빙 객실 공급 추이 (자료 제공: 알스퀘어)
전세 줄고 월세 늘고…주거 시장 구조 자체가 바뀐다
보고서에 따르면 서울 오피스텔 전세 거래는 2024년 대비 2025년 11% 감소한 반면, 월세 거래는 16% 증가했다. 같은 기간 서울 아파트 월세 지수 역시 5.1% 상승했다.
이는 단순한 가격 변화가 아니다. 전세대출 규제 강화, 전세사기 여파, 민간 전세 공급 감소 등이 복합적으로 작용하며 임대차 시장 자체가 ‘소유 기반 거주’에서 ‘유연 거주(Flexible Living)’ 중심으로 이동하고 있다는 의미에 가깝다.
특히 1인 가구 확대가 시장 변화를 가속화하고 있다. 현재 서울 전체 가구 중 약 40%가 1인 가구다. 인구는 줄어드는데 가구 수는 계속 늘어나는 구조 속에서, 기존 가족형 주거 상품만으로는 수요를 설명하기 어려워졌다.
코리빙, 이제는 ‘운영형 자산’이 된다
코리빙 시장 성장세도 가파르다. 서울 코리빙 공급 규모는 2026년 1분기 기준 7,377실까지 확대됐다. 지난해에만 1,120실이 신규 공급됐고, 올해도 추가 공급이 이어지고 있다.
흥미로운 점은 공급 구조 변화다. 과거에는 숙박시설이나 공동주택 기반 공급이 많았다면, 최근에는 오피스텔 기반 코리빙이 빠르게 늘어나고 있다. 마포·동대문·금천·서초 등 대학가와 주요 업무권역 중심으로 공급이 집중되는 흐름도 뚜렷하다.
이는 코리빙이 더 이상 단순 임대주택이 아니라 ‘운영 수익형 자산’으로 인식되기 시작했기 때문이다.
실제 주요 사업자들은 커뮤니티, 웰니스, 단기 체류 서비스를 결합하며 차별화 경쟁에 나서고 있다. 일부 브랜드는 하루 단위 계약 상품까지 도입하며 장기 임대와 숙박의 경계도 허물고 있다.
결국 핵심은 “방을 빌리는 것”이 아니라 “거주 경험을 운영하는 것”으로 이동하는 셈이다.
투자 시장도 움직인다…“호텔과 주택 사이의 새로운 자산”
투자 시장 분위기도 달라지고 있다. 서울 코리빙 투자 규모는 2024년 1,970억 원에서 2025년 3,850억 원으로 두 배 가까이 증가했다.
부동산 업계에서는 코리빙을 호텔·임대주택·서비스드 레지던스의 경계에 있는 새로운 운영형 자산군으로 보기 시작했다. 안정적인 임대 수익에 운영 수익까지 결합할 수 있다는 점에서다.
특히 글로벌 상업용 부동산 시장에서도 최근 몇 년간 ‘Operating Asset’이 핵심 키워드로 떠오르고 있다. 단순 보유보다 운영 효율과 서비스 경쟁력이 자산 가치를 결정하는 시대가 열리고 있다는 의미다.
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 “코리빙은 단순한 소형 임대주택이 아니라 운영과 서비스 경쟁력을 기반으로 수익을 창출하는 주거 플랫폼 자산으로 진화하고 있다”며 “전세의 월세화와 1인 가구 증가, 단기 거주 수요 확대가 맞물리며 도시 주거 시장의 구조 변화는 더욱 빨라질 것”이라고 말했다.
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