상권을 평가하는 기준이 달라지고 있다. 과거에는 유동인구와 매출 규모가 상권의 경쟁력을 판단하는 핵심 지표였다면, 최근에는 어떤 브랜드가 먼저 자리 잡고 어떤 콘텐츠가 축적되는지가 상권의 미래 가치를 결정하는 요소로 떠오르고 있다. 알스퀘어는 도산공원 상권을 분석한 리포트를 통해 상권이 단순한 소비 공간을 넘어 브랜드가 자산 가치를 만들어내는 단계로 진입했다고 분석했다.
프롭테크 기업 알스퀘어는 ‘도산공원 상권 분석 리포트’를 발간하고 도산공원 상권의 업종 변화와 개·폐업 흐름, 임대료, 매매시장 등을 종합 분석한 결과를 공개했다.
서울 신사동 도산 상권에 위치한 ‘쿠라리에 & 닥터마틴 도산점’ (사진 제공: 알스퀘어)
브랜드가 모일수록 임대료도 자산 가치도 오른다
리포트에 따르면 올해 1분기 기준 도산공원 상권에는 약 1,400개의 사업체가 영업 중이다. 업종별 비중은 소매업이 36.3%로 가장 높았고 외식업 34.6%, 서비스업 29.1% 순으로 나타났다.
주목할 점은 상권 구조의 변화다. 최근 5개 분기 동안 외식업 비중은 감소한 반면 소매업과 서비스업은 꾸준히 확대됐다. 특히 패션과 라이프스타일 브랜드가 지속적으로 유입되며 브랜드 집적도가 높아지고 있는 것으로 분석됐다.
다만 매출 기준에서는 여전히 외식업이 상권을 이끌고 있다. 외식업은 전체 매출의 39.8%를 차지해 가장 큰 비중을 기록했고 의료업(27.3%), 소매업(18.9%)이 뒤를 이었다. 브랜드 구성은 변화하고 있지만 소비를 견인하는 핵심 업종은 여전히 외식업이라는 의미다.
브랜드 집중 현상은 임대료에도 반영됐다. 도산공원 상권의 평균 임대료는 평당 약 46만 원이지만 핵심 입지는 평당 110만 원 수준까지 형성되며 최대 5배의 차이를 보였다. 알스퀘어는 이러한 격차가 단순한 입지 차이를 넘어 브랜드 집적도와 콘텐츠 경쟁력이 반영된 결과라고 분석했다.
매매시장에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 대지 평당 거래가격은 2021년 약 2억 원 수준에서 2025년 3억~4억 원대로 상승해 최근 4년간 최대 69% 올랐다. 거래량은 감소했지만 이는 수요 부족보다 매물 부족에 따른 희소성 때문으로 풀이됐다. 특히 100㎡ 미만 소형 필지는 중대형 필지보다 최대 1.8배 높은 가격에 거래되며 핵심 입지의 희소성이 가격에 반영됐다.
알스퀘어는 도산공원 상권을 침체가 아닌 ‘브랜드 중심의 전환기’로 평가했다. 서울 평균의 2.2배에 이르는 유동인구를 기반으로 브랜드 콘텐츠와 공간 기획 역량이 상권 경쟁력을 결정하고, 이것이 다시 임대료와 자산 가치 상승으로 이어지는 구조가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망했다.
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