한국은행의 기준금리 인상으로 상업용 부동산 시장도 다시 ‘고금리 국면’에 접어들고 있다는 분석이 나왔다. 대출금리가 다시 상승하면서 자산별·차주별 조달 여건의 차이가 더욱 커지고, 안정적인 현금흐름을 확보한 우량 자산 중심으로 투자 수요가 재편될 것이라는 전망이다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 이 같은 내용을 담은 ‘2026 상업용 부동산 담보대출 리포트: 금리 하향기의 종언, 조달 한파 속 진정한 옥석 가리기’를 발간했다.
알스퀘어, 상업용 부동산 시장 ‘대출금리 재상승기’ 진입했다. (자료 제공: 알스퀘어)
기준금리 인상에 조달비용 다시 상승, 투자수익률 방어가 핵심
알스퀘어는 지난해 하반기부터 이어졌던 금리 하락 흐름이 사실상 종료되고 상업용 부동산 시장이 ‘대출금리 재상승기’에 진입했다고 진단했다.
리포트에 따르면 올해 2분기 서울·분당권역 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.03%를 기록했다. 금융기관 수수료 등을 포함한 실질 총 조달비용(All-in Cost)은 4.43%로 집계됐다. 최근 한국은행이 기준금리를 인상하면서 신규 대출과 차환 대출 모두 금리 부담이 더욱 커질 것으로 전망했다.
자산별 대출금리 차이도 뚜렷해지고 있다. 올해 1분기 기준 오피스 선순위 담보대출 금리는 4.04%였지만 물류센터는 4.74%로 70bp(0.70%포인트) 높은 수준을 기록했다.
알스퀘어는 안정적인 임대수익과 현금흐름을 확보한 자산일수록 상대적으로 낮은 금리로 자금을 조달하는 반면, 그렇지 않은 자산은 금융 비용 부담이 커지는 양극화가 심화되고 있다고 분석했다.
조달비용 상승은 투자 수익성에도 영향을 미치고 있다. 올해 1분기 오피스 캡레이트(Cap Rate)는 4.36%로 선순위 대출금리(4.04%)와의 스프레드가 32bp까지 축소됐다.
스프레드가 더 좁아질 경우 대출금리가 자산 수익률을 웃도는 ‘네거티브 레버리지’가 발생할 가능성도 있다는 설명이다.
최규정 알스퀘어 리서치연구원은 “기준금리 인상으로 신규 및 차환 대출의 금리 상방 압력이 지속될 가능성이 높다”며 “보수적인 매입가격 산정과 유동성 확보, 안정적인 현금흐름을 창출하는 우량 자산 중심의 투자 전략이 필요한 시점”이라고 말했다.
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