서울 오피스 시장에 약 9만9000평의 신규 면적이 공급되면서 평균 공실률이 네 분기 만에 상승했다. 공급의 60% 이상이 집중된 도심권역(CBD)은 공실률이 7.3%까지 올랐다. 그러나 같은 권역의 대형 오피스 평균 임대료는 전년 동기 대비 8.5% 상승했다. 신규 공급이 없었던 강남권역(GBD)은 초대형·대형 오피스 공실률이 각각 0.3%와 2.2%에 그쳤다. 투자시장에서도 서울·분당 거래액이 약 6조원으로 늘고 여의도권역(YBD)에서 거래 규모와 평당가 기록이 동시에 나오면서 입지와 규모, 현금흐름을 갖춘 자산으로 수요가 집중되는 흐름이 선명해졌다.
알스퀘어가 집계한 서울 오피스 평균 공실률 추이. (자료 제공: 알스퀘어)
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 이러한 내용을 담은 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트: 공급의 시대, 선택받는 자산의 조건’을 발간했다.
올해 2분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.5%로 전분기보다 0.4%포인트 상승했다. 같은 기간 11개 오피스, 연면적 약 9만9000평이 새롭게 공급됐다.
공실률 상승은 CBD가 주도했다. ‘G1서울’ 4만3388평과 ‘르네스퀘어’ 1만2587평을 포함해 약 6만1642평이 CBD에 집중됐다. 이에 따라 CBD 공실률은 전분기 대비 2.4%포인트 오른 7.3%를 기록했다.
공급 증가가 임대료 하락으로 곧바로 이어지지는 않았다. CBD 대형 오피스의 평균 임대료는 전년 같은 기간보다 8.5% 올라 권역 내 자산 규모별 비교에서 가장 높은 상승률을 나타냈다.
GBD에서는 초대형과 대형 오피스 공실률이 각각 0.3%, 2.2%에 머물렀다. 기업이 임차 비용보다 입지와 건물 성능, 업무환경을 중시해 상위 등급 오피스를 선택하는 ‘플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)’ 현상이 이어진 결과로 분석됐다.
IFC 1조9278억원·하나증권 평당 3840만원…YBD 거래 기록
투자시장에서는 거래 규모가 전분기보다 크게 늘었다. 2분기 서울·분당 오피스 거래액은 약 6조원으로 전분기 3조5000억원의 약 1.7배를 기록했다.
거래액이 증가한 것과 달리 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전분기 대비 11.1% 하락했다. 알스퀘어는 상대적으로 가격이 낮은 비(非)코어 자산의 거래 비중이 커지면서 전체 평균 평당가가 내려간 것으로 분석했다.
YBD에서는 대형 거래와 최고 평당가 기록이 함께 나왔다. IFC 오피스동은 약 1조9278억원에 거래돼 2분기 최대 규모를 기록했다.
하나증권 여의도사옥은 약 8112억원에 매매됐다. 평당 거래가는 3840만원으로 YBD 오피스 거래 가운데 역대 최고치를 경신했다. 거래량이 늘어나는 가운데 경쟁력 있는 핵심 자산에는 높은 가격이 형성되는 시장의 선별성이 확인된 사례다.
이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “하반기에도 우량자산을 중심으로 거래가 이어질 것”이라며 “입지 경쟁력과 안정적인 현금흐름을 확보했거나 우수한 물리적 조건과 밸류애드 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높다”고 전망했다.
하반기 오피스 시장의 방향은 평균 공실률보다 입지와 현금흐름, 건물 품질에 따라 자산별 성과가 얼마나 벌어지는지에서 드러날 전망이다.
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