시니어 주거 시장에서는 입주 의향과 실제 선택 사이의 간극이 커지고 있다. 은퇴자 64%가 시니어주택에 들어갈 의향을 보였지만 가장 큰 입주 장벽으로는 가격과 비용 부담이 꼽혔다. 국내 시니어 주거시설 공급률도 0.11%에 그쳐 수요층이 선택할 수 있는 주거·케어 상품이 제한적이다. 고가 시니어주택과 일반 돌봄 서비스 사이를 채울 중간 가격대 상품이 새로운 부동산·운영 시장으로 떠오르는 배경이다.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 ‘2026 시니어 주거 리포트: 국민 3명 중 1명이 시니어, 한국은 준비되었나’를 발간했다. 리포트는 국내 시니어 인구와 소득 구조, 주거 수요와 공급, 국내외 시니어주택 및 케어 서비스 사례를 분석했다.
리포트에 따르면 국내 60세 이상 인구는 2026년 약 1,517만 명으로 전체 인구의 29%를 차지한다. 2050년에는 2,218만 명, 전체의 47%까지 늘어 국민 두 명 중 한 명에 가까운 규모가 될 전망이다.
구매력을 갖춘 시니어도 증가했다. 60세 이상 가구주 가운데 연소득 1억 원 이상인 고소득층 비중은 2017년 21%에서 2025년 37%로 16%포인트 상승했다. 인구와 소비 여력이 함께 커지면서 주거와 건강관리, 돌봄, 여가를 결합한 서비스 수요도 확대될 것으로 예상된다.
알스퀘어가 발간한 ‘2026 시니어 주거 리포트’. (자료 제공: 알스퀘어)
고가 주택 개발에서 데이케어·운영형 자산으로
구매력 증가가 시니어주택의 가격 부담을 해소한 것은 아니었다. 토지주택연구원의 은퇴자 대상 조사에서는 응답자의 64%가 시니어주택 입주 의향을 보였지만, 입주를 가로막는 요인으로 ‘가격·비용 부담’을 꼽은 비율이 68%로 가장 높았다.
주택을 선택할 때 중요하게 보는 항목도 가격·비용 부담이 60%, 의료·돌봄 연계 서비스가 51%를 차지했다. 시니어가 감당할 수 있는 가격과 필요한 수준의 케어 서비스를 함께 제공하는 상품 설계가 중요하다는 의미다.
공급도 수요를 따라가지 못하고 있다. 알스퀘어 리포트 집계 기준 국내 시니어 주거시설 공급률은 0.11%로 미국 5.58%, 영국 4.42%, 일본 2.12%보다 낮았다. 미국과 비교하면 약 50분의 1 수준이다.
리포트는 토지·건물 소유 의무와 복잡한 인허가 절차, 제한적인 자금조달 구조를 공급 확대의 제약 요인으로 분석했다. 공급되는 시설도 고가 시니어주택과 일반적인 돌봄 서비스에 집중돼 중간 수준의 비용으로 주거와 케어를 이용하려는 수요층의 선택지가 부족하다고 진단했다.
알스퀘어는 이 공백을 채울 모델로 데이케어센터를 제시했다. 시니어가 기존 주거지에서 생활하면서 센터를 방문해 건강관리와 재활, 식사, 여가 프로그램을 이용하는 방식이다. 별도의 시니어주택에 입주하는 비용을 줄이면서 일반 돌봄보다 폭넓은 서비스를 제공할 수 있다.
부동산 투자 구조에서도 활용 가능성이 있다. 데이케어센터는 일반 건물을 활용할 수 있어 전용 시니어 주거시설보다 용도 전환과 자산 매각이 상대적으로 유연하다. 건물 소유자는 전문 운영업체와 장기 임대차 계약을 체결해 안정적인 임대수익 구조를 설계할 수 있다.
시니어주택에는 전문 운영사업자와 부동산투자회사(REITs·리츠)를 결합하는 방식이 제시됐다. 부동산 보유와 서비스 운영을 분리하면 개발사가 건물을 직접 소유하고 운영하는 구조에서 벗어나 자금조달 방식과 투자 참여 주체를 다변화할 수 있다.
안태진 알스퀘어 리서치연구원은 “시니어주택 입주 의향은 높지만 실제 선택에서는 가격 부담이 가장 큰 제약으로 나타나고 동시에 의료·돌봄 연계 서비스에 대한 요구도 높다”며 “향후 시니어 주거시장은 주거·헬스케어·돌봄·커뮤니티 서비스를 통합적으로 제공하는 라이프스타일 설계·지원 중심의 산업으로 전환될 가능성이 높다”고 말했다.
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